○日向延岡新産業都市計画事業日向市駅周辺土地区画整理事業の土地評価基準に関する規則
平成13年8月9日
規則第32号
(目的)
第1条 この規則は、日向延岡新産業都市計画事業日向市駅周辺土地区画整理事業施行条例(平成11年日向市条例第8号。以下「条例」という。)に定めるもののほか、日向延岡新産業都市計画事業日向市駅周辺土地区画整理事業(以下「事業」という。)の土地評価に関し必要な事項を定めるものとする。
(1) 事業計画策定時 整理前宅地の平均単価及び整理後宅地の平均単価を求めることにより、減価補償金算定に基づく公共用地先行買収の方針を定める。
(2) 換地設計時 整理前各筆の価格及び比例率を求めることにより、整理後各筆の権利価格を設定する。
(3) 換地処分時 整理前各筆の価格、整理後各筆の権利価格及び換地価格を確定し、清算金又は減価補償金を確定する。
(1) 画地 1筆の宅地において、地上権、永小作権、賃借権その他土地を使用し、又は収益することができる権利(自用地を含む。)の部分をいう。
(2) 間口 画地の路線に接する部分をいう。
(3) 標準画地 路線に直角に接し、宅地の平均的利用状態においてその価値が最高とみなされる矩形地をいう。
(4) 路線価 路線に標準画地が面していると想定した場合におけるこの標準画地の1平方メートル当たりの価格をいう。
(5) 路線順位 画地の接する路線の路線価指数の大なるものを上位とし、同価の場合は、利用価値の大なる間口の接する路線を上位とする。
(6) 正面路線 2以上の路線に接する画地において、路線順位の1位のものをいう。
(7) 側方路線 角地において、側方の間口が接する路線をいう。
(8) 背面路線 正背路線地及び三・四方路線地において、背面の間口が接する路線をいう。
(9) 分割線 画地の形状、利用状況により画地部分に分割する線をいう。
(10) 奥行逓減割合 画地の指数が奥行により逓減する割合をいう。
(11) 大規模角画地 当該地区で採用されている一般的な街区に納まらない程度の面積の画地で、一体的土地利用がなされているもの又はそれが見込まれるものをいう。
(土地利用区分)
第5条 路線価評価及び画地評価の算定に用いる土地利用区分は、土地利用現況及び土地利用計画により商業地として行うものとする。
(路線価を付す道路)
第6条 路線価は原則として、車道機能及び歩道機能を満たした巾員4メートル以上の道路に付設することとするが、宅地利用上これと同等の機能を有していると認められる道路又は評価上必要な道路についてはこの限りではない。
(歩行者専用道路)
第7条 計画的に整備された市街地における歩行者専用道路については、車道機能を満たし得る道路と一体に考え路線価を付設することとする。
(路線価の付け方)
第8条 路線価は、1街区長ごとに付けることを原則とする。
2 宅地の状況が1街区長の間で相違すると認められるとき又は路線の左右において異なるときは、前項の規定にかかわらず、1街区長を区分し、又は路線の左右に異なる路線価を付けることができるものとする。
(路線価の算定)
第9条 路線価は、別表1により算出するものとする。
(路線価の表示)
第10条 路線価は、地区における施行前の路線価の最大値を指数1,000個として比較換算した指数(以下「路線価指数」という。)により表示するものとする。
(画地等の指数)
第11条 従前の宅地及び換地は、画地ごとに1平方メートル当たり指数及び総指数を算出するものとする。
2 前項の場合、特別の必要があるときは、隣接する数個の画地を合わせて一個の画地とみなして総指数を算出し、その総指数に符合するように各画地の1平方メートル当たり指数及び総指数を定めることができるものとする。
3 一筆の評定指数は、一筆内の各画地の総指数の合計をもって算定する。
(1) 普通地 1辺が路線に接している画地
(2) 角地 2路線の交差する位置にあって、それらのいずれにも接している画地
(3) 正背路線地 2路線にはさまれ、それらのいずれにも接している画地
(4) 三・四方路線地 3以上の路線に囲まれ、それらのいずれにも接している画地
(5) 島地 路線に接していない画地
2 画地を2つ以上の部分に分割して計算する必要がある場合は、分割したそれぞれの部分の指数を前項に規定する方法に準じて算出し、各部分の指数の合計を計算で用いた面積で除して得た値を1平方メートル当たり指数とし、総指数は、地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とするものとする。
(角地の計算)
第14条 角地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に側方加算指数を加算し、地積で除して、1平方メートル当たり指数を求め、総指数は地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とするものとする。
2 側方加算指数は、次の計算によって算定する。
側方加算指数＝側方路線価指数×側方路線間口×側方加算率
側方加算率は、別表8に定めるところによるものとする。ただし、正面路線間口が15メートル未満のときは、側方加算率に1／15×正面路線間口(m)を乗じた値をもって側方加算率とする。
(正背路線地の計算)
第15条 正背路線地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に背面加算指数を加算し、地積で除して1平方メートル当たりの指数を求め、総指数は地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。
2 背面加算指数は、次の計算によって算定する。
背面加算指数＝背面路線価指数×全奥行の平均奥行百分率×背面加算率×背面間口×奥行×(背面路線価指数／正面路線価指数)2
背面加算率は、別表9に定めるところによるものとする。ただし、画地の奥行が30メートル未満のときは、背面加算率に1／30×奥行(m)を乗じた値をもって背面加算率とする。
(指数の修正)
第18条 画地の実行に応じて、別表第2の奥行逓減割合により修正する。
(1) 間口が4メートル未満のもの 別表3の間口狭小修正係数を乗ずる。
(2) 間口に比して奥行が3倍以上のもの 別表4の奥行長大修正係数を乗ずる。
(3) 三角地 画地の形状が三角形をなしたもの又は画地の一部が三角形をなしているものについては、三角部分に別表5の三角地修正係数を乗ずる。
(4) 形状が不整形なもの 別表6の不整形地修正係数を乗ずる。ただし、角切長5メートル以上の画地の部分については、角地不整形修正係数(0.95)を乗ずる。
(5) 形状が袋状のもの 袋地修正係数(0.95)を乗ずる。
(6) 島地のもの 島地修正係数(0.90)を乗ずる。
(7) 高低差のある画地 盛土又は切土により改良しなければならない画地及び換地指定により道路面と著しく高低差が生じた画地は、その高低差に応じて別表7の高低差修正係数を乗ずる。
(8) 鉄道沿線修正 整理前の各筆評価において、鉄道軌道より20メートル以内の画地及び画地の部分については、鉄道沿線修正係数(0.95)を乗ずる。
(1) 路線価指数に0.1を乗ずるもの 固定資産税を免ぜられている部分
(2) 路線価指数に0.3を乗ずるもの 固定資産税を納めている部分
(大規模画地の評価)
第21条 大規模画地については、その利用目的、規模及び形状を考慮し、平均利用状態にある宅地の価格分布、収益性等を比較検討して指数を定めることができるものとする。
(街区評価)
第22条 宅地利用増進率は、街区評価により求めなければならない。これに必要な街区の評価は、換地の割込みを考慮して街区を2つ以上の部分に分割し、街区を囲む路線価指数を基準として、画地の評価の方法に準じて計算するものとする。
(画地の分割等)
第23条 仮換地指定後、画地の分割又は合併があった場合の変動後の画地の総指数は、次の各号により定めることができるものとする。
(1) 画地が分割された場合における分割後の画地の総指数は、分割後の各画地の総指数が分割前の画地の総指数に符号するようにあん分して定める。
(2) 画地が合併した場合における合併後の画地の総指数は、合併前の各画地の総指数の合計した値とする。
(画地等の評価額)
第24条 画地の評定価額は、画地の総指数に指数の単価を乗じて得た価額とするものとする。
2 各筆の評定価額は、一筆内の各画地の評定価額の合計とする。
(指数の単価)
第25条 指数1個の単価は、工事概成時の標準的な宅地の適正な価格(標準価格)を基準として定める。
(権利の価格)
第26条 従前の宅地及び換地に存する権利の価額は、別に定める。
(土地評価図書の整備)
第27条 土地評価を明らかにするため、次の各号に掲げる図書を整備するものとする。
(1) 路線価算定計算書
(2) 施行前後の路線価指数図 S＝1／1000
(3) 画地指数計算書
(4) 施行前後の画地の1平方メートル当たり指数図 S＝1／500
(委任)
第28条 この規則に定めるもののほか、土地評価に開し必要な事項は、市長が別に定める。
附則
この規則は、公布の日から施行する。
別表1
路線価＝街路係数＋接近係数＋宅地係数
(1) 街路係数
街路係数は、宅地が接する街路のみによる利用価値・効用を表す係数で、次の式により算出する。
街路係数＝t・F(W)+ΣX
t・F(W)……街路の交通機能による宅地の利用価値・効用を表す。
t：市街地の街路網における当該街路の交通上の性格、系統性及び連続性等街路の等級を表す指数。
tの値
| 商業地 | 摘要 |
準幹線 | 2.0～3.0 |
|
区画幹線 | 1.5～2.0 |
|
区画道路 | 1.1～1.5 |
|
行止り路 | 0.7～1.1 |
|
X：街路の空間機能に基づく宅地の利用価値・効用及び街路の整備水準を表わす係数。
ΣX……街路のスペース機能及び整備水準による宅地の利用価値・効用を表す。
Xの値
項目 | 商業地 | |
歩道 | 6＞W≧3.5 | 0.1～0.25 |
3.5＞W≧1.5 | 0.05～0.1 | |
1.5＞W | 0.03～0.05 | |
街路修景 | 良好 | 0.05～0.1 |
舗装 | 舗装なし | －0.1～－0.05 |
騒音、振動 | 区画整理後街路 | －0.5～－0.1 |
その他 | 道路のポテンシャル | 0.1 |
F(W)：t値を巾員に応じて修正する係数で街路巾員の函数で表すものとする。
F(W)＝W／(W＋3)
(2) 接近係数
接近係数は、宅地と相対的距離関係をもって存在している交通、慰楽、公共等の諸施設によってもたらされる受益又は受損の価値を表す係数で、次の式により算出する。
接近係数＝Σm・F(s)
m：対象施設によってもたらされる受益又は受損の価値の大きさを表す指数。
F(s)：m値を対象施設からの距離sに応じて逓減する係数で次式により表す。
F(s)＝(S－s／S)n
S：影響距離限度(m)
n：逓減特性
s：宅地と対象施設の距離(m)
S・m・nの値
対象施設 | S | m | n | ||
交通施設 | 鉄道駅 | 800 | 0.8 | 1 | |
バス停留所 | 300 | 0.05 | 1 | ||
バスターミナル | 500 | 0.2 | 1 | ||
公園等 | 街区公園 | 300 | 0.1 | 1 | |
広場 | 整理前 | 150 | 0.1 | 1 | |
整理後 | 150 | 0.1 | 1 | ||
教育施設 | 幼稚園 | 300 | 0.1 | 1 | |
小学校 | 500 | 0.2 | 1 | ||
文化・厚生施設 | 病院 | 800 | 0.1 | 1 | |
文化センター | 800 | 0.05 | 1 | ||
官公署 | 市役所 | 500 | 0.1 | 1 | |
郵便局 | 500 | 0.1 | 1 | ||
警察署 | 500 | 0.05 | 1 | ||
県総合庁舎 | 500 | 0.05 | 1 | ||
(3) 宅地係数
宅地係数は、宅地自身のもつ利用状態、文化性、保安性、自然環境等による価値を表す係数で、次の式により算出する。
宅地係数＝u・F(P，Q)＋ΣY
u・F(P，Q)…士地利用や公共施設の整備水準などにより面的に形成される宅地の利用価値・効用を表す。
u：地域的条件、士地利用の用途、ロット割による建築密度、商業ポテンシャル及び市街地形成熟度との関係で定まる宅地の一般的利用性の基本的等級
uの値
商業地形成熟度 商業ポテンシャル | 中 | 低 |
高 | 2.3～2.5 | 2.0～2.3 |
中 | 1.8～2.0 | 1.4～1.8 |
低 | 1.2～1.4 | 0.9～1.2 |
F(P・Q)：u値を公共施設の整備状況による宅地の有効利用性、防災性、安全性等により修正する係数で次式により表す。
F(P，Q)＝1＋√(P／Po＋Q／Qo)
Po：基準公共用地率(％)でその標準値
P：対象地域の公共用地率(％)
Qo：基準道路長密度(m／ha)でその標準値
Q：対象地域の道路長密度(m／ha)
Y：供給処理施設の整備状況等、宅地利用に直接的に影響する物理的条件によって付加された価値、効用を表す係数
Po、Qo、P、Qの値
| 整理前 | 整理後 |
Po％ | 30 | 30 |
Qo(m／ha) | 300 | 300 |
P％ | 28 | 38 |
Q(m／ha) | 246 | 255 |
ΣY……文化、厚生上の整備水準による宅地の利用価値・効用を表す。
Yの値
項目 | 内容 |
|
供給処理施設 | 下水道整備 | 0.1～0.5 |
上水道整備 | 0.1～0.5 | |
その他 | 0.1～0.2 |
別表2
奥行逓減百分率表
奥行き | 単独百分率 | 平均百分率 | 奥行き | 単独百分率 | 平均百分率 | 奥行き | 単独百分率 | 平均百分率 |
1 | 116.3 | 70.0 | 36 | 88.6 | 96.2 | 71 | 86.3 | 91.5 |
2 | 112.1 | 85.0 | 37 | 88.4 | 96.0 | 72 | 86.3 | 91.4 |
3 | 109.3 | 90.0 | 38 | 88.1 | 95.8 | 73 | 86.3 | 91.4 |
4 | 107.2 | 94.0 | 39 | 87.9 | 95.6 | 74 | 86.3 | 91.3 |
5 | 105.3 | 96.0 | 40 | 87.7 | 95.4 | 75 | 86.3 | 91.2 |
6 | 103.7 | 98.0 | 41 | 87.5 | 95.2 | 76 | 86.3 | 91.2 |
7 | 102.4 | 99.0 | 42 | 87.4 | 95.0 | 77 | 86.3 | 91.1 |
8 | 101.3 | 99.5 | 43 | 87.2 | 94.9 | 78 | 86.3 | 91.1 |
9 | 100.2 | 100.0 | 44 | 87.1 | 94.7 | 79 | 86.3 | 91.0 |
10 | 99.3 | 100.0 | 45 | 86.8 | 94.5 | 80 | 86.3 | 90.9 |
11 | 98.4 | 100.0 | 46 | 86.8 | 94.3 | 81 | 86.3 | 90.9 |
12 | 97.7 | 100.0 | 47 | 86.7 | 94.2 | 82 | 86.3 | 90.8 |
13 | 97.0 | 100.0 | 48 | 86.6 | 94.0 | 83 | 86.3 | 90.8 |
14 | 96.4 | 100.0 | 49 | 86.5 | 93.9 | 84 | 86.3 | 90.7 |
15 | 95.8 | 100.0 | 50 | 86.4 | 93.7 | 85 | 86.3 | 90.7 |
16 | 95.3 | 100.0 | 51 | 86.3 | 93.6 | 86 | 86.3 | 90.6 |
17 | 94.9 | 100.0 | 52 | 86.3 | 93.4 | 87 | 86.3 | 90.6 |
18 | 94.4 | 100.0 | 53 | 86.3 | 93.3 | 88 | 86.3 | 90.5 |
19 | 93.9 | 100.0 | 54 | 86.3 | 93.2 | 89 | 86.3 | 90.5 |
20 | 93.5 | 100.0 | 55 | 86.3 | 93.0 | 90 | 86.3 | 90.4 |
21 | 93.1 | 100.0 | 56 | 86.3 | 92.9 | 91 | 86.3 | 90.4 |
22 | 92.8 | 100.0 | 57 | 86.3 | 92.8 | 92 | 86.3 | 90.3 |
23 | 92.3 | 99.7 | 58 | 86.3 | 92.7 | 93 | 86.3 | 90.3 |
24 | 92.0 | 99.4 | 59 | 86.3 | 92.6 | 94 | 86.3 | 90.2 |
25 | 91.6 | 99.0 | 60 | 86.3 | 92.5 | 95 | 86.3 | 90.2 |
26 | 91.3 | 98.8 | 61 | 86.3 | 92.4 | 96 | 86.3 | 90.2 |
27 | 90.9 | 98.5 | 62 | 86.3 | 92.3 | 97 | 86.3 | 90.1 |
28 | 90.7 | 98.2 | 63 | 86.3 | 92.2 | 98 | 86.3 | 90.1 |
29 | 90.3 | 97.9 | 64 | 86.3 | 92.1 | 99 | 86.3 | 90.0 |
30 | 90.0 | 97.6 | 65 | 86.3 | 92.0 | 100 | 86.3 | 90.0 |
31 | 89.7 | 97.4 | 66 | 86.3 | 91.9 |
|
|
|
32 | 89.5 | 97.1 | 67 | 86.3 | 91.8 | |||
33 | 89.3 | 96.9 | 68 | 86.3 | 32 | |||
34 | 89.1 | 96.7 | 69 | 86.3 | 33 | |||
35 | 88.8 | 96.5 | 70 | 86.3 | 91.6 |
別表3 間口狭小修正係数表
間口 | 1m未満 | 1m以上 2m未満 | 2m以上 3m未満 | 3m以上 4m未満 | 4m以上 |
修正率 | 0.90 | 0.92 | 0.95 | 0.98 | 1.00 |
別表4 奥行長大修正係数表
奥行／間口 | 2倍以上 3倍未満 | 3倍以上 4倍未満 | 4倍以上 5倍未満 | 5倍以上 6倍未満 | 6倍以上 7倍未満 | 7倍以上 8倍未満 | 8倍以上 |
修正率 | 1.00 | 0.99 | 0.98 | 0.97 | 0.96 | 0.95 | 0.94 |
別表5 三角地修正係数表
最小角度 | 30度未満 | 30度以上 40度未満 | 40度以上 50度未満 | 50度以上 60度未満 | 60度以上 70度未満 | 70度以上 80度未満 | 80度以上 85度未満 | 85度未満 |
底角修正率 | 0.88 | 0.90 | 0.94 | 0.96 | 0.98 | 0.99 | 1.00 | 1.00 |
対角修正率 | 0.86 | 0.88 | 0.92 | 0.94 | 0.96 | 0.97 | 0.98 | 1.00 |
別表6 不整形地修正係数表
不整形度 a／A | 0.1以上 0.2未満 | 0.2以上 0.3未満 | 0.3以上 0.4未満 | 0.4以上 0.5未満 | 0.5以上 0.6未満 | 0.6以上 0.7未満 | 0.7以上 0.8未満 | 0.8以上 0.9未満 | 0.9以上 |
修正率 | 0.99 | 0.98 | 0.97 | 0.96 | 0.95 | 0.94 | 0.93 | 0.92 | 0.91 |
不整形面積(a)÷画地面積(A)
別表7 高低差修正係数表
道路面までの高低差 | 0.5未満 | 0.5以上 1.0未満 | 1.0以上 1.5未満 | 1.5以上 2.0未満 | 2.0以上 2.5未満 | 2.5以上 | |
低 | 修正率 | 1.00 | 0.97 | 0.94 | 0.91 | 0.88 | 0.84 |
高 | 修正率 | 1.00 | 0.99 | 0.98 | 0.97 | 0.97 | 0.96 |
別表8 角地加算率
| 2路線の交差する角地 | 1路線の屈曲による角地 |
商業地 | 0.7 | 0.35 |
別表9 背面加算率
| 2路線にはさまれた正背路線地 | 1路線にはさまれた正背路線地 |
商業地 | 0.150 | 0.075 |