○日向延岡新産業都市計画事業日向南町土地区画整理事業の土地評価基準に関する規則
平成10年3月16日
規則第4号
(趣旨)
第1条 この規則は、日向延岡新産業都市計画事業日向南町土地区画整理事業施行条例(平成8年日向市条例第3号。以下「条例」という。)に定めるもののほか、日向延岡新産業都市計画事業日向南町土地区画整理事業(以下「事業」という。)の土地評価に関し必要な事項を定めるものとする。
(1) 画地 1筆の宅地において、地上権、永小作権、賃借権その他土地を使用し、又は収益することができる権利(自用地を含む。)の部分をいう。ただし、従前の1宅地、又は換地を1画地と見なす。
(2) 間口 画地の路線に面する部分をいう。
(3) 標準画地 路線に直角に面し、宅地の平均的利用価値が最高とみなされる矩形地をいう。
(4) 路線価 路線に標準画地が面していると想定した場合における標準画地の1平方メートル当たり価格をいう。
(5) 路線順位 画地の面する路線の路線価指数の大なるものを上位とし、同価の場合は、利用価値の大なる間口の面する路線を上位とする。
(6) 正面路線 2以上の路線に面する画地において、路線順位1位のものをいう。
(7) 側方路線 角地において、側方の間口が面する路線をいう。
(8) 背面路線 正背路線地及び三・四方路線地において、背面の間口が面する路線をいう。
(9) 分割線 画地の形状、利用状況により、画地部分に分割する線をいう。
(10) 奥行逓減割合 画地の指数が奥行により逓減する割合をいう。
(評価方法)
第3条 画地の評価は、路線価式評価方法によるものとする。
(路線価を付ける道路)
第4条 路線価は、一般交通の用に供している道路に付けるものとする。ただし、必要がある場合は、河川、水路等、交通の用に供する路線に路線価を付けることができる。
(路線価の付け方)
第5条 路線価は、1街区長ごとに付けることを原則とする。
2 宅地の状況が1街区長の間で相違すると認められるとき、又は路線の左右において異なるときは、前項の規定にかかわらず、1街区長を区分し、又は路線の左右に異なる路線価を付けることができるものとする。
3 宅地の状況が数街区にわたり同一と認められるときは、同一路線価を付けることができるものとする。
(路線価の算定)
第6条 路線価は、別表第1の算式により算出するものとする。ただし、算出された路線価に不均衡があると認められる場合は、宅地の立地条件、固定資産税課税標準価額、相続税財産課税標準価額、不動産鑑定評価額等を参酌して修正することができるものとする。
(路線価の表示)
第7条 路線価は、地区における整理前の路線価の最大値を1,000個として比較換算した指数(以下「路線価指数」という。)により表示するものとする。
(従前の宅地及び換地の評価)
第8条 従前の宅地及び換地は、画地ごとに1平方メートル当たり指数及び総指数を算出するものとする。
2 前項の場合において、特別の必要があるときは、隣接する数個の画地を合わせ1個の画地とみなして総指数を算出し、その総指数に符合するように各画地の1平方メートル当たり指数及び総指数を定めることができるものとする。
3 1筆の評定指数は、1筆内の各画地の総指数の合計をもって算定する。
(1) 普通地 1辺が路線に面している画地
(2) 角地 2路線の交差する位置にあって、それらのいずれにも面している画地
(3) 正背路線地 2路線にはさまれ、それらのいずれにも面している画地
(4) 三・四方路線地 3以上の路線に囲まれ、それらのいずれにも面している画地
(5) 島地 路線に面していない画地
(6) 袋地 路線に面している通路部分とこれに連続する主体部分からなる画地
(7) 三角地 底辺又は頂角の1つが路線に面している画地
(画地の評定価額等)
第10条 画地の評定価額は、画地の総指数に指数の単価を乗じて得た価額とする。
2 各筆の評定価額は、1筆内の各画地の総指数の合計に指数の単価を乗じて得た価額とする。
(指数の単価)
第11条 指数1個の単価は、不動産鑑定評価額、相続税財産課税標準価額、固定資産税課税標準価額及び売買実例等を参酌して定めるものとする。
(奥行逓減割合)
第12条 奥行逓減割合(「奥行逓減百分率」)は、別表第2に定めるところによる。
(普通地の計算)
第13条 普通地の計算は、その画地の面する路線価指数に奥行逓減割合を乗じ、第20条に規定するところにより必要な修正を行い、1平方メートル当たり指数(小数以下四捨五入。以下同じ。)を算出し、その画地の地積に1平方メートル当たり指数を乗じて総指数(小数以下四捨五入。以下同じ。)を算出するものとする。
2 画地を2つ以上の部分に分割して計算する必要がある場合は、分割したそれぞれの部分の指数を前項に規定する方法に準じて算出し、各部分の指数の合計を計算で用いた地積で除して得た値を1平方メートル当たり指数とし、総指数は、地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とするものとする。
(角地の計算)
第14条 角地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に側方加算指数を加算し、地積で除して1平方メートル当たり指数を求め、総指数は地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。
(1) 2路線の交差する角地部分の側方加算指数
側方加算指数＝側方路線価指数×正面間口×側方間口×0.06(側方加算率)
(2) 1路線の屈曲による角地部分の側方加算指数
側方加算指数＝側方路線価指数×正面間口×側方間口×0.03(側方加算率)
3 側方加算の正面間口及び側方間口は、13メートルを限度とする。
(正背路線地の計算)
第15条 正背路線地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に背面加算指数を加算し、地積で除して1平方メートル当たり指数を求め、総指数は地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。
2 背面加算指数は、次の計算によって算定する。
背面加算指数＝背面路線価指数×背面間口×0.5(背面加算率)
(三・四方路線地の計算)
第16条 三・四方路線地の計算は、普通地、角地又は正背路線地の部分に分割し、その部分について、普通地、角地又は正背路線地の計算を行うものとする。この場合において、1平方メートル当たりの指数及び総指数は、第13条第2項の規定を準用して定めるものとする。
(島地の計算)
第17条 島地の計算は、その画地が主として利用する路線の路線価指数に第20条の規定による島地修正及びその他必要な修正を行い、1平方メートル当たり指数を算出し、その画地の地積に1平方メートル当たり指数を乗じて総指数を算出するものとする。
(1) 狭角が75度未満の三角部分 別表第3の三角地修正係数を乗ずる。
(2) 形状が不整形のもの 不整形地修正係数(1.00～0.7)を乗ずる。
(3) 形状が袋状のもの 袋地修正係数(1.00～0.7)を乗ずる。
(4) 形状が島地状のもの 地修正係数(0.98～0.5)を乗ずる。
(5) 宅地として利用できない傾斜地(底辺が2mを超えるもの) 別表第4の傾斜地修正係数を乗ずる。
(6) 道路又は改良されている近隣地より高低差のあるもの 別表第5の高低差修正係数を乗ずる。
(7) 間口長が7.0メートル未満のもの 別表第6の間口狭小修正係数を乗ずる。
(8) 間口長に対する奥行比が3以上のもの 別表第7の奥行長大修正係数を乗ずる。
(9) 日照不良地修正 従前地と比較し換地の環境が同一と認めがたい宅地について日照不良修正(0.98～0.7)を乗ずる。
(10) 計算された画地の1平方メートル当たり指数が近隣画地の1平方メートル当たり指数と比較して不均衡と認められる場合は、不均衡を是正するため相応の修正を行うものとする。
(1) 整理前路線価指数に0.1を乗ずるもの 固定資産税を免ぜられている部分
(2) 整理前路線価指数に0.3を乗ずるもの 固定資産税を納めている部分
(大規模画地の評価)
第23条 大規模画地については、その利用目的、規模、形状を考慮し、平均利用状態にある宅地の価格分布及び収益性等を比較検討して指数を定めることができるものとする。
(権利の評価)
第24条 従前の宅地及び換地に存する権利の価額は、当該権利の存する画地の総指数に権利価額の割合及び指数の単価を乗じて得た価額とするものとする。権利価額の割合は別に定めるものとする。
(画地の変動による評価処理)
第25条 宅地及び宅地に存する権利の価額について、評価員に諮問決定後画地の分割又は合併があった場合の変動後の画地の総指数は、次の各号により定めるものとする。
(1) 画地が分割された場合における分割後の画地の総指数は、分割後の各画地の総指数が分割前の画地の総指数に符合するように按分して定める。
(2) 画地が合併した場合における合併後の画地の総指数は、合併前の各画地の総指数を合計した値とする。
(街区評価)
第26条 宅地利用増進率算定に必要な街区の評価は、換地の割込を考慮して街区を2つ以上の部分に分割し、街区を囲む路線価指数を基準として、画地の評価の方法に準じて計算するものとする。
(委任)
第27条 この規則に定めるもののほか、土地評価に関し必要な事項は、市長が別に定める。
附則
この規則は、公布の日から施行する。
別表第1
路線価＝街路係数+接近係数+宅地係数
＝〔t・F(w)＋ΣX〕＋〔Σm((S－s)／S)n〕＋〔u・F(p)＋ΣY〕
(1) 街路係数
街路係数は、宅地が接する街路の系統、連続性、幅員等による利用価値を表す係数で次式によって算出するものとする。
街路係数＝t・F(w)＋ΣX
t:街路の系統、連続性等の性質を表す係数
tの値
街路の性質 | 住宅地・工業地 |
都市計画街路等外部交通を負担する連続性街路 | 2.4～2.8 |
地区内交通を負担する連続性街路 | 1.5～2.4 |
単なる区画街路 | 1.0～1.5 |
袋地、行止まり路、歩行者専用道路等 | 0.3～1.0 |
F(w):採光、通風、建物の高さ、車両の近接性、前面駐車能力、直接の防火性、避難性、交通処理能力及び建物前面の開潤性等を表す係数
F(w)＝w／(w＋2)
X:歩車道境界の有無等による係数
Xの値
構造の種類 | X | 摘要 |
歩車道の区別のあるもの | 0.01 |
|
(2) 接近係数
接近係数は、宅地が交通、文化、厚生及び慰楽等の諸施設との相対的距離関係による受益又は受損価値を表す係数で次の算式によって算出するものとする。
接近係数＝Σm((S－s)／S)n
m:対象施設の影響力の強さを表す係数
S:施設の影響距離限度
s:対象施設より、その路線の占める位置までの距離
n:影響力の逓減率
m・n・Sの値
対象施設 | S | m | n | 摘要 |
バス | 300m | 0.10 | 1 |
|
公園 | 300m | 0.10 | 1 |
|
駅 | 1,000m | 0.30 | 1 |
|
(3) 宅地係数
宅地係数は、宅地自身のもつ利用状態、文化性及び保安性等による価値を表す係数で次式によって算出するものとする。
宅地係数＝u・F(P・Q)＋ΣY
u・F(P・Q):土地利用や公共施設の整備水準などにより面的に形成される宅地の利用価値・効用を表す。
ΣY:文化・厚生上の整備水準による宅地の利用価値・効用を表す。
u:地域的条件、土地利用の用途、ロット割による建築密度、商業ポテンシャル及び市街地形成熱度との関係で定まる宅地の一般利用性の基本的等級
F(P・Q):u値を公共施設の整備状況による宅地の有効利用性、防火性、安全性等により修正する係数で次式により表す。
F(P,Q)＝1＋√(〔P／P0〕×〔Q／Q0〕)
P0:基準公共用地率(%)
P:対象地域の公共用地率(%)
Q0:基準道路長密度(m／ha)
Q:対象地域の道路長密度(m／ha)
Y:給配水の良否、下水道の引込の容易性、自然環境及び災害等、宅地の快適性を表す係数
uの値
区分 | 市街地形成の熟度 |
商業地 | 1.8 |
P0、P及びQ0、Qの値
| 商業地 | |
整理前 | 整理後 | |
P0(％) | 30 | 30 |
P(％) | 21 | 42 |
Q0(m／ha) | 350 | 350 |
Q(m／ha) | 374 | 400 |
Yの値
給排水、自然環境等 | Y | 摘要 |
上水道整備又は引込容易 | 0.01 |
|
下水道整備 | 0.01 |
|
その他 | 0.10～0.35 |
|
別表第2
奥行逓減百分率表
奥行メートル | 単独奥行百分率 | 修正奥行百分率 | 奥行メートル | 単独奥行百分率 | 修正奥行百分率 |
1 | 114.6 | 70.0 | 31 | 91.1 | 97.3 |
2 | 110.0 | 85.0 | 32 | 91.0 | 97.1 |
3 | 107.3 | 90.0 | 33 | 90.8 | 96.9 |
4 | 105.2 | 94.0 | 34 | 90.5 | 96.7 |
5 | 103.7 | 96.0 | 35 | 90.3 | 96.5 |
6 | 102.3 | 98.0 | 36 | 90.1 | 96.4 |
7 | 101.2 | 99.0 | 37 | 90.0 | 96.2 |
8 | 100.2 | 99.5 | 38 | 89.7 | 96.0 |
9 | 99.3 | 100.0 | 39 | 89.6 | 95.9 |
10 | 98.5 | 100.0 | 40 | 89.4 | 95.7 |
11 | 97.8 | 100.0 | 41 | 89.3 | 95.5 |
12 | 97.2 | 100.0 | 42 | 89.1 | 95.4 |
13 | 96.7 | 100.0 | 43 | 88.9 | 95.2 |
14 | 96.3 | 100.0 | 44 | 88.8 | 95.1 |
15 | 95.8 | 100.0 | 45 | 88.7 | 94.9 |
16 | 95.5 | 100.0 | 46 | 88.5 | 93.8 |
17 | 95.1 | 100.0 | 47 | 88.4 | 94.7 |
18 | 94.8 | 100.0 | 48 | 88.3 | 94.5 |
19 | 94.4 | 100.0 | 49 | 88.1 | 94.4 |
20 | 94.1 | 100.0 | 50 | 88.0 | 94.3 |
21 | 93.8 | 99.7 | 51 | 87.9 | 94.2 |
22 | 93.5 | 99.4 | 52 | 87.8 | 94.0 |
23 | 93.2 | 99.2 | 53 | 87.7 | 93.9 |
24 | 92.8 | 98.9 | 54 | 87.6 | 93.8 |
25 | 92.6 | 98.6 | 55 | 87.4 | 93.7 |
26 | 92.4 | 98.4 | 56 | 87.3 | 93.6 |
27 | 92.1 | 98.2 | 57 | 87.3 | 93.5 |
28 | 91.9 | 97.9 | 58 | 87.2 | 93.3 |
29 | 91.7 | 97.7 | 59 | 87.2 | 93.2 |
30 | 91.3 | 97.5 | 60 | 87.1 | 93.1 |
別表第3
三角地修正係数表
最小角度 | 20°未満 | 20°以上30°未満 | 30°以上50°未満 | 50°以上60°未満 | 60°以上75°未満 | 75°以上90°未満 |
修正率 | 0.75 | 0.80 | 0.85 | 0.92 | 0.97 | 1.00 |
別表第4
傾斜地修正係数表
高さ／底辺 | 1／5以下 | 1／4以下 | 1／3以下 | 1／2以下 | 1／1以下 | 1／1を超えるもの |
修正率 | 1.00 | 0.95 | 0.85 | 0.7 | 0.5 | 0.3 |
別表第5
高低差修正係数表
高低差 | 1m未満 | 1m以上2m未満 | 2m以上3m未満 | 3m以上4m未満 | 4m以上5m未満 |
高(修正率) | 1.00 | 0.99 | 0.98 | 0.97 | 0.96 |
低(修正率) | 0.99 | 0.98 | 0.97 | 0.96 | 0.93 |
別表第6
間口狭小修正係数表
間口 | 1m未満 | 1m以上2m未満 | 2m以上3m未満 | 3m以上4m未満 | 4m以上5m未満 | 5m以上6m未満 | 6m以上7m未満 | 7m以上 |
修正率 | 0.900 | 0.920 | 0.935 | 0.950 | 0.965 | 0.975 | 0.990 | 1.000 |
別表第7
奥行長大修正係数表
奥行／間口 | 2倍以上3倍未満 | 3倍以上4倍未満 | 4倍以上5倍未満 | 5倍以上6倍未満 | 6倍以上 |
修正率 | 1.00 | 0.98 | 0.97 | 0.96 | 0.95 |