道路、広場、公園、緑地、河川、水路、堤防、護岸で公共の用に供する施設を公共施設と言います。

私道も道路としての形態を有していて、一般公衆の通行の用に供されているものは公共施設であり、登記簿の表題部の地目が道路であっても現況が道路として使われていないものは公共施設とは呼びません。

学校、図書館、鉄道敷地、上下水道は、公共施設と言わず公共的施設又は公益施設と呼んで区別していますが、公共施設と混同してしまうことがあるようです。

一般的には、不動産登記法施行令による登記上の地目の一つであって、建物その他の付属工作物の敷地に供されている土地であり、建物が人の居住の用に供されると否とを問わないとされています。

宅地造成等規制法における宅地の定義は、「農地、採草放牧地及び森林並びに道路、公園、河川、その他、政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられている土地以外の土地をいう」と規定しています。

土地区画整理事業における宅地の定義は、「公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地以外の土地をいう」と規定しており、公共施設とは、「道路、公園、広場、河川、その他政令で定める公共の用に供する施設をいう」となっており、事業法によって若干の差があるようであります。

従って、区画整理では、土地登記簿でいう地目とは関係なく、公共施設用地以外は、農地・山林であっても総て宅地と呼ばれています。

道路、公園などの用地にあてるためと保留地として事業費の一部にあてるために、土地所有者の皆さんから、宅地の一部を出し合っていただきます。これを減歩と言います。

• 公共減歩
  公共減歩とは道路や公園などの公共施設用地にあてるための減歩です。整理前の公共施設用地が多い場合には、公共減歩は小さくなり、逆に少ない場合には公共減歩は大きくなります。
• 保留地減歩
  事業費の一部にあてるため、権利者の皆さんから提供していただく土地を保留地減歩といいます。
• 平均減歩率
  施行地区内の土地全体の平均減歩率のことを言います。

公共団体等の施行において、施行後の宅地価額の総額が施行前の宅地価額の総額より減少した場合に、その減少した差額に相当する金額を、従前の宅地の所有者等へ交付される補償金です。

しかし、多くの減価補償金地区においては、減価補償金相当額で地区内における従前の宅地を公共用地として先行買収し、公共減歩の緩和を行っています。

建物が道路や公園などに一部かかったり、換地が従前の土地から移動した場合などは、建物の移転が必要になります。

建物の移転は、施行者が建物を調査後補償金を算定し、所有者と補償契約成立後建物所有者に行っていただきます。

移転を契機に増改築などを行う場合、それに要する費用は、建物所有者の方が負担することになります。

換地の位置や面積については、それぞれの従前の宅地に見合うよう、設計の段階で出来るだけ工夫しますが、測量や工事などの、技術的な理由などから、どうしても若干のバラツキが生じます。土地をまったく同じにすることは不可能なため、整理前後で生じた不均衡を清算するために、清算金制度があります。

清算金は徴収の場合と交付の場合があり、その金額は評価員の意見を聞き、審議会の同意を得て決められます。

• 地区計画届出書